Quais os documentos necessários para comprar um imóvel?

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Mercado imobiliário

Quando escolhemos qual é o imóvel dos sonhos e qual vamos comprar, já bate aquela ansiedade de fechar logo o negócio, não é mesmo!? Porém, temos que ficar bastante atentos para agilizar esse processo de forma segura. Um dos fatores que torna o fechamento do negócio mais demorado, é reunir toda a documentação necessária para realizar a compra do imóvel.

E, além disso, reunir em tempo hábil toda a papelada torna a compra ainda mais segura e ágil. E como sempre surge aquela dúvida: quais documentos necessários para comprar um imóvel? Nós separamos uma lista pra te auxiliar nesse processo.

Pra facilitar a sua vida e não parecer uma lista sem fim, vamos juntar os documentos em grupos de referência:

Registro de Compra em Cartório

Como existem prazos para a emissão desses documentos, é importante solicitá-los com antecedência. O primeiro que deverá ser providenciado é o Registro de Compra em Cartório.

O procedimento consiste em levar o contrato de compra para ser registrado em um cartório de imóveis. A taxa cobrada varia de acordo com o estado do país e também de acordo com o valor do imóvel.

Escritura Pública de Compra e Venda

Depois, é importante fazer a Escritura Pública de Compra e Venda. Para isso, o solicitante deverá se dirigir a um Tabelionato de Notas de sua cidade.

Nesse caso, o comprador terá que desembolsar dois valores. O primeiro é referente ao custo do cartório. O segundo é o pagamento de um imposto municipal: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Em média, o ITBI pode custar até 5% do valor de venda da propriedade. Todavia, é importante ir até a prefeitura de sua cidade e verificar as condições que oferecem descontos ou isenções — em algumas cidades, funcionários públicos municipais não pagam a taxa, por exemplo.

Registro de Imóvel

A formalização definitiva, que transferirá a propriedade e encerrará o processo, é realizada por meio do Registro de Imóvel, que deve ser feito em um cartório de imóveis. Seu custo também varia de acordo com o estado em que está sendo realizado o negócio.

Certidões negativas
Para que ambas as partes possam se certificar de que o comprador, o vendedor ou o imóvel não têm problemas judiciais, é necessária a emissão de várias certidões negativas. A esse conjunto damos o nome de “jogo de certidões”. Não se trata de uma obrigação legal, mas são raros os casos em que não é solicitado. Os compradores recorrem aos despachantes para providenciar as certidões.

Importante: caso você esteja comprando o seu primeiro imóvel, saiba que você tem direito a 50% de desconto em todas as taxas de cartórios que citamos — além de desconto no ITBI. Para isso, deve constar no contrato de compra ou de financiamento uma cláusula informando que se trata do primeiro imóvel do comprador.

Os documentos do comprador

Para a pessoa que vai comprar, são exigidos os seguintes documentos:

CPF e RG;
Certidão de nascimento ou de casamento;
Comprovante de endereço atualizado;
Comprovante de renda (extrato bancário ou os 3 últimos holerites).

Caso o comprador seja casado, precisará apresentar os documentos de seu cônjuge. Se for utilizar FGTS, deve também apresentar:

Extrato do FGTS;
Autorização para o saque;
Carteira de trabalho;
Carta do empregador.
Os documentos do vendedor
O vendedor, por sua vez, deve apresentar:

CPF e RG;

Certidão de casamento (ou de união estável) com regime de bens;
Certidões negativas;
Ações cíveis e criminais (site da Justiça Federal);
Execuções fiscais estaduais e municipais (sites das Secretarias de Fazenda);
Quitação de tributos federais (site da Receita Federal);
Ações trabalhistas (site do Tribunal Superior do Trabalho);
Interdição, tutela e curatela (cartórios específicos, ou seja, de registro civil, interdições e tutelas);
Protestos (cartórios).
Aconselha-se ainda a consultar se o vendedor está inscrito em algum órgão de proteção ao crédito, como SPC ou Serasa.

Os documentos do imóvel

Quanto ao imóvel, vamos considerar alguns casos. Os documentos básicos são:

Cópia autenticada da escritura definitiva (registrada no cartório de imóveis e em nome dos vendedores);
Certidão negativa vintenária de ônus reais (possíveis dívidas do imóvel);
Registro de ações reipersecutórias e alienações (possibilidade de o imóvel ter sido vendido informalmente);
Certidão negativa de impostos ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos 5 anos;
Cópia autenticada do IPTU;
Averbação de construção junto ao cartório de registro de imóveis;
Planta do imóvel (aprovada pela prefeitura) ou croqui dimensionado e com assinatura do engenheiro ou arquiteto;
Certidão negativa de dívidas de condomínio (em caso de apartamento);
Habite-se (Certificado de Conclusão da Obra emitido pela prefeitura, comprovando a legalidade do imóvel).
Os documentos para imóvel em inventário

Caso o imóvel pertença a herdeiros, deverão ser providenciadas:

Cópia autenticada do atestado de óbito;
Cópia autenticada do formal de partilha;
Autorização de venda pelo Ministério Público (no caso de um dos herdeiros ser menor de idade).
Os documentos para imóvel na planta
Caso o imóvel esteja na planta, confira:

Documentos que indiquem detalhes (como uso da garagem e metragem);
Prazo para começo da obra e entrega da construção;
Multas por atraso na entrega.
O Memorial Descritivo da obra deve estar registrado no cartório de imóveis.

Os documentos para terreno

No caso de compra de terrenos, torna-se necessário um documento que contenha informações detalhadas sobre ele. É importante confirmar se o terreno realmente é legalizado para construção — existem áreas, por exemplo, que são de preservação ou reservadas a certas entidades, como a Marinha ou o Exército).

No caso de terrenos (ou mesmo construções) foreiros — ou seja, que pertencem à União, ao município ou a instituições privadas, como a Igreja Católica — é necessária a emissão da certidão enfitêutica, comprovando que o imóvel está quite com suas obrigações.

Se você comprar um terreno foreiro, terá somente o direito de uso (posse), mas não a propriedade do imóvel. Terá também que pagar o laudêmio ao vendedor durante a negociação e fazer o pagamento do aforamento ao proprietário (em regra, anualmente).

A emissão da certidão enfitêutica vai depender de quem é o proprietário do terreno. No caso da União, ela pode ser emitida no site da SPU (Secretaria do Patrimônio da União); se for o município, a emissão é realizada pela prefeitura.

Cuidados com o contrato de compra e venda
O contrato para comprar o seu imóvel é um documento essencial para o processo e merece um tópico à parte, lembrando que esse processo deve ser acompanhado por um advogado de sua confiança que trabalhe na área. No contrato, são itens fundamentais:

Informações completas e compradores e vendedores;
Valor total do imóvel na moeda escolhida, forma de pagamento e o valor do sinal;
Período de pagamento das parcelas e taxas de juros;
Listagem e detalhamento do que consta no imóvel e faz parte da negociação: terreno, construções, mobiliário.
Multas para ambas as partes: não pagamento, atraso na entrega, entrega em condições diferentes das acordadas.
Comissão da imobiliária.
O importante é que o documento seja estudado nos mínimos detalhes para garantir que ao comprar o seu imóvel você possa usufruir do seu investimento sem estresses. Por isso, é importante ter uma assessoria jurídica ao seu lado nessa etapa. Algumas imobiliárias, como a BR House, oferecem esse tipo de serviço ao cliente, o que torna o processos bem mais transparente.

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